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Zoom sur La Vente à réméré…

Zoom sur La Vente à réméré…
21 juillet 2017 Awa FALL
In Blog

Définition de la vente à réméré:

La vente à réméré est également appelée «Vente avec faculté de rachat». Pour vendre son bien immobilier, il existe plusieurs moyens:  la vente classique, la vente en viager, la vente aux enchères, l’échange de biens, la vente à réméré.

Le mot «réméré» est une forme altérée du latin classique «redimere», racheter. Une vente à réméré est une vente avec faculté, mais non obligation, de rachat par le vendeur. Cette faculté est valable pour une durée de six mois à cinq ans. La vente à réméré est un instrument de crédit car elle permet au propriétaire d’un bien de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de ce bien, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer un jour la propriété, s’il revient à meilleure fortune, en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires. Il lui est par ailleurs possible de continuer à occuper les lieux pendant la durée du réméré, contre le paiement d’indemnités.

Les principes de la vente à réméré:

La vente à réméré est un contrat de vente immobilier qui permet au vendeur de racheter son bien s’il arrive à restituer le prix de la vente en plus des autres frais engagés. Pour racheter son bien, le vendeur dispose d’un laps de temps précis, défini dans le contrat, et qui ne peut dépasser cinq (05) ans. Durant cette période, le vendeur peut continuer à habiter dans le logement, mais il doit verser un loyer à son investisseur/acquéreur. Cette opération s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers qui ont contracté une dette importante. Vendre son logement à réméré peut alors leur permettre de rembourser leurs créanciers et de réguler leurs situations financières. Ce type de vente s’adresse en dernier recours aux personnes en grande difficulté financière, et particulièrement à celles qui ne peuvent pas contracter un crédit bancaire classique. Alors, vendre son logement en réméré pour se sortir du surendettement devient la seule alternative.

Vue comptable de la Vente en réméré:

Il y a plusieurs étapes dans la vente en réméré et plusieurs mécanismes qu’il faut bien saisir avant de se lancer:

  • Évaluer sa situation: Faire le point sur sa situation permet de savoir si ce type de vente correspond à sa situation financière. Tout d’abord, il faut faire estimer son bien immobilier et calculer le montant de sa dette. “Si le montant total des dettes est inférieur à 70 % de la valeur du bien immobilier, le projet est réalisable.”
  • Établir le contrat de vente en réméré: Pour gérer la situation, il est impératif pour le vendeur de choisir un notaire. Le notaire sera son représentant et il défendra au mieux ses intérêts. Une fois qu’un investisseur est trouvé, un contrat de vente est établi dans lequel figurera: la durée du contrat (comprise entre six mois et cinq ans); le prix initial de la vente; le prix de rachat (correspondant au: prix initial de la vente; frais d’acquisition: frais de notaire, les indemnités de risque…); le montant des indemnités de logement, etc.
  • Signature du contrat de vente en réméré: En effet, une vente à réméré est une opération par laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter l’objet de la vente dans un certain délai, en remboursant à l’acquéreur le prix principal et les frais d’acquisition. Ces règles comptables prévoient donc une neutralisation des effets du réméré sur le compte de résultat. Celle-ci est motivée par la réalité économique de l’opération effectuée qui n’est pas une véritable cession mais un prêt gagé: l’acheteur n’a en effet pas l’intention de conserver les titres mais seulement de les détenir pendant un certain temps en garantie des fonds qu’il met à la disposition du vendeur. Lorsque les fonds lui seront remboursés, les titres seront restitués.Donc, cette vente n’est pas une vente “réelle” ou commune, par consequent ce type d’opération est considéré comme une opération hors bilan, d’où son enregistrement grace aux comptes de la classe neuf (9).
    • Ainsi, dans la comptabilité du cédant, les titres vendus à réméré sont enregistrés dans les conditions suivantes: A la cession des actifs ou à la souscription des titres avec clause de réserve de propriété (vente à réméré), il faut débiter le compte 9048_Divers Engagements Obtenus, par le crédit du compte de contrepartie respectifs 9143 ou 9148; sans oublier de constater l’entré de l’argent dans sa trésorerie, en débitant le compte de trésorerie par le credit du compte 488 notaire. Cette somme sera conservée par le notaire qui s’en servira pour rembourser les créanciers. La somme restante sera gardée dans un dépôt de garantie qui servira lors du rachat du bien immobilier. Important: le professionnel qui s’occupera de la vente devra obligatoirement être titulaire d’une carte de transaction immobilière. 
    • Puis, dans la comptabilité de l’acquéreur, les titres achetés à rémérés sont enregistrés dans les conditions suivantes: A la date de l’opération, les titres sont enregistrés à leur prix d’achat. Dans la comptabilité de l’acheteur ou preneur, l’entité a l’opportunité de suivre ces opérations. Lorsque l’entité est preneur, il s’agit d’un “engagement accordé”, il faut alors débiter le compte 9188 par le crédit du compte 9088. Sans oublier, de passer l’écriture de versement de la somme d’achat au notaire en débitant le compte 488 notaire par le credit du compte trésorerie.  
  • Après la vente: Une fois la vente passée, le vendeur ou cédant reste locataire du logement durant toute la durée du contrat. Mais, pour cela, le vendeur doit justifier de sa capacité à payer l’indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation est le loyer que verse le vendeur à son investisseur durant toute la durée de la transaction. Cette indemnité est généralement comprise entre 1 et 5 % du prix du bien vendu. Il se constate en débitant le compte 6228 ou 6235 par le crédit du compte de trésorerie. En outre, les charges foncières et les travaux d’entretien sont également constatés en débitant le compte 6588 par le crédit du compte de trésorerie. 
  • La fin du délai de réméré: Lorsque le contrat de vente à réméré arrive à terme, il y a en fonction des situations deux fins possibles:
    • Rachat de la propriété: Si le vendeur ou cédant parvient à assainir sa situation financière, il peut alors racheter son ancienne propriété. Pour cela il doit: rembourser la totalité du prix initial de la vente et, parfois, un supplément destiné à indemniser l’investisseur. Puis rembourser la totalité des frais supplémentaires qui peuvent survenir au cours du délai. En outre, il devra prouver la résolution de ses dettes et qu’il n’a engagé aucun nouveau crédit; justifier que l’indemnité d’occupation a bien été payée. Le dépôt de garantie est débloqué à cette occasion. Il sert à couvrir les frais de notaires et une parti du rachat de la propriété. Pour couvrir les frais de rachat restants, le vendeur doit généralement contracter un nouveau crédit. Il pourra établir ce crédit plus facilement car sa situation aura été régularisée. Ainsi, chez le vendeur, il faudra constater le dénouement de la transaction, en débitant le compte 9143 ou 9148, par le crédit du compte 9048_DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS. Puis débiter le compte 488 notaire par le credit du compte de trésorerie. En effet, chez l’acquéreur, il faudra aussi constater le dénouement de la transaction, en débitant le compte 9088 par le crédit du compte 9188. Puis débiter le compte de trésorerie par le crédit du compte 488. 
    • Impossibilité de racheter le bien: Dans le cas où le vendeur ne parvient pas à régler ses problèmes financiers avant la fin du délai, le bien immobilier devient la propriété exclusive de l’investisseur. L’ancien propriétaire doit alors quitter les lieux, sous peine de se voir expulser. Dans ce cas de figure, chez le vendeur, il faudra constater le dénouement de la transaction, en débitant le compte 9143 ou 9148, par le crédit du compte 9048_DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS. Puis procéder aux opérations de cession du bien, (1) Constater la valeur d’entrée de l’immobilisation, en débitant le compte 81 par le crédit du compte de la classe deux (2) concernée. (2) Procéder au règlement de la cession en débitant le compte de notaire (488) par le crédit du compte 82. (3) Constater le solde des amortissements de l’immobilisation, en débitant le compte 28 par le crédit du compte 81. Chez l’acquéreur, il faudra constater le dénouement de la transaction, en débitant le compte 9143 ou 9148, par le crédit du compte 9048_DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS. Puis procéder aux opérations d’acquisition du bien: (1) Débiter le compte de la classe deux (2) concernée et de la TVA (445)  par le crédit du compte 481. (2) Débiter le compte 481 par le crédit du compte 488. 

NB: Les comptes 9043 – VENTES AVEC CLAUSE DE RÉSERVE DE PROPRIÉTÉ et 9048 – DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS peuvent être contrôlés à partir des conventions de cession et des bordereaux ou attestations de souscription de titres.

En outre, Le résultat de la vente est neutralisé, les charges (fraction calculée prorata temporis de l’indemnité de résolution) et les produits (revenus courus des titres) sont inscrits en résultat. Une provision pour risque est constituée s’il apparaît que la valeur réelle des titres est inférieure à leur valeur comptable à la date de la cession. Chez le cessionnaire, aucune provision pour moins-value potentielle sur les titres n’est constituée; l’indemnité à percevoir en cas de résolution est portée en résultat prorata temporis.

Comments (3)

  1. Auteur
    Awa FALL 1 année ll y a

    Nous vous prions de bien vouloir nous laisser vos commentaires…

  2. Babacar Diouf 1 année ll y a

    Article très riche en enseignement. Cette méthode utilisée pour aider les entreprises en difficultés est rare dans nos pays.
    Nous vous remercions pour cette excellentissime clarification.
    Cordialement et bonne continuation.
    Mes sincères respects.

    • Auteur
      Awa FALL 1 année ll y a

      Bonjour Monsieur Babacar DIOUF,
      Nous vous remercions pour la confiance que vous nous accordez. Votre satisfaction reste notre priorité. Nous profitons de ce canal pour vous informer du lancement de notre chaîne YouTube SENOU Publishing (https://www.youtube.com/results?search_query=Senou+publishing). Nous y aborderons des thématiques concernant les comptes du Plan Comptable Professionnel Zone OHADA. Nous détaillerons et expliquerons de long en large chaque compte. D’où le thème Zoom sur les comptes OHADA. Nous vous prions de vous abonner à notre chaîne YouTube et de rester connecte. De nombreuses surprises vous y attendent.

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